Građanski zakonik: osigurani nekretninama

Brz razvoj tržišnih odnosa u Rusiji dozvoljeno da se postepeno proširiti opseg takve operacije, kao zalog nekretnina. Ono što je ovaj način? Kako pravilno aplicirati? Odgovore na ova i druga pitanja će biti pružena u daljnjem tekstu.

hipoteka: pojam

Na području Ruske Federacije, jedan za drugim, da sprovede ekonomske reforme. Tržište postaje nestabilno, a samim tim i sve više i više dužnika nisu u stanju da ispune svoje obaveze. U ovom scenariju, svaki vjerovnik će dobiti što je više moguće garancije. Kao rezultat toga, postoji logično pitanje da to može biti za garanciju. Kao njihov problem i popraviti? Opcije tu su zapravo mnogo. Jedan od njih bi trebao reći nešto više detalja: on je osiguran nekretninama.

Zalog nekretnine - je najvažniji postupak na tržištu sferi. To pomaže da se kvalitativno intenziviranje investicionih aktivnosti na svim stranama poslovanja. Osim toga, efikasno štiti interese kreditora. U ovom slučaju, hipoteka - to je samo alat koji pomaže ispunjavaju osnovne zahtjeve vjerovniku.

Gotovo cijeli civilizirani svijet je dugo vremena, i vježbanje uz ugovor o kreditu osiguran nekretninama. Rusija ne zaostaje, uprkos činjenici da postoji velika složenost i trajanje postupka registracije. U ovom slučaju, kreditori osigurani nekretninama veoma profitabilno. Evo nekih razloga:

• povećanja cijena imovine s vremenom;
• cijena nekretnina je vrlo visoka i postoji rizik od gubitka;
• nekretnina je verovatno nestati negdje ili izgubljeni.

Koncept hipoteke

Ako govorimo o ekonomskoj sferi, kredit osiguran nekretnina se zove hipoteka. Postoje dva glavna koncepta hipoteke:

• Hipoteka odnos. To je garancija nekretnina (zemljišta, kuće, stanove i tako dalje. D.), Čija je uzeti kredit od zajmodavca (kredita) cilj.
• Hipoteka kao osiguranje. U ovom slučaju se radi o posebnom hipoteka - na dužničke instrumente da ispuni prava kreditora na nekretninama koje založno pravo.

Trenutno u Rusiji posluje dva zakona kojim se uređuje akciju pod hipoteku nekretnina. Prvi zakon - je federalni zakon "Na hipoteku nepokretne imovine", drugi - zakon "Na hipoteku". U oba dokumenta govori o potrebi da se posmatra broj biljaka, propisane u ugovoru za kredit ili zakupu. Ove instalacije uključuju najam, neprihvatljivosti štete imovine, postupak kupovine i prodaje i dr. Uključiti i ključni elementi koji mogu biti uključeni u ugovoru o hipoteka. To uključuje sve vrste poduzeća, zemljišta, stanove ili kuće, garaže, kao i brodovi (mora ili zraka).

Takođe, treba govoriti o glavnim karakteristikama i hipoteka odnosa. Građanski zakonik, Federalni zakon "Na hipoteku nepokretne imovine ', kao i zakoni o hipoteka su sljedeće točke ovdje:

• Priznat hipoteka (kao pravnog odnosa) zalog imovine.
• Kredit na hipoteku sistem se izdaje na određeni vremenski period - obično 15 to 35 godina.
• Osigurani nekretninama dužnika mora biti puna hipoteka pojam.
• Svi kolateralna proces vlasništva treba se samo na temelju kolaterala zakona (Građanskog zakonika).
• Čitav postupak se obavlja posebnim hipotekom banaka koje specijalizirati u hipoteke.

Ugovor kolaterala nekretnina

Ono što treba biti uključena u ugovor o kreditu sa zalog nekretnina? Odgovor na ovo pitanje može pružiti, ponovo, samo Ruskog građanskog broj.

Hipoteka vjerovniku će se složiti da je državljanin kredita. Hipoteka izvući svu potrebnu dokumentaciju, uključujući i najvažniji dokument - ugovor o zalog imovine. Prva stvar koju treba napomenuti je predmet ovog dokumenta. Predmet može biti bilo nekretnina i pravne registracije odgovarajuće sve stavke ruskog građanskog zakonika. Osigurani nekretninama, između ostalog, to uključuje posebne procedure evaluacije. Radi se o objektima koje su navedene u ugovoru, koja mora imati poseban finansijske procjene. Samo zbog ovog predmeta će biti tečnost. Na kraju, to je napomenuti ovdje - je potreba za stalnim ekonomski nadzor dužnika.

Kada je ugovor zaključen i stupi na snagu, to je nemoguće izmijeniti. Ovo pravilo utvrđuje "Zakon o hipoteku nepokretne imovine ', kao i posebnu kreditnu odbora. U periodu registracije dokumenta može i dalje biti malo modificirati. Da biste to učinili, potrebno je da napravite poseban sporazum (dati detalje samog kreditnog odbora).

Ugovor mora biti sastavljen u četiri primjerka: banka, notara, i hipoteke i drugih registracije vlasti. Na kraju, sadržaj dokumenta bi trebalo izgledati ovako:

• informacije u vezi ove nekretnine, koja je pod zalog;
• Procjena imovine predmeta;
• datumi, cijene i veličine izvršne;
• informacije o dužnika i kreditora;
• Informacije o daljnje korištenje založene objekta.

Nakon što je završen upis ugovora, će stupiti na snagu hipoteku odnos.

Zakon o kolaterala u obliku nepokretne imovine

Sadašnji ruski zakonodavstvo definira sve potrebne odredbe, pravila i propisa koji se odnose na kolateral sistema. Sve nijanse regulirano u Građanskog zakonika, i u različitim saveznim zakonima i propisima. Prema Dio 4 člana 15. Ustava, u slučaju moguće kontradikcije ruskog zakonodavstva sa međunarodnim sporazumima u prioritetnim to će biti međunarodni sporazum.

Zakon mora sadržavati naznaku početka djelovanja obaveza. Osim toga, trebalo bi biti jasno navedeni glavni imovinu koja je pod hipotekom. U slučaju hipotekarnih kredita, po pravilu, bilo koje vrste imovine, koja se može odlagati u skladu s važećim zakonom. Imovine u grupi (zajedničkih) vlasništvo se može prenijeti na spašavati samo uz saglasnost svih vlasnika.

Građanski zakonik predviđa mogućnost zadovoljavanja kreditora samo po nalogu suda, i puno otplate cjelokupnog vrijednosti kolaterala. Također treba napomenuti da je akcija udio zalog protiv dužnika može se ostvariti samo od strane sudova. To uključuje slučajeve u kojima nije postavljen lokacija dužnika: u ovom slučaju, zajmodavac šalje obavještenje sudu, i odgovarajuću vlasti početi s radom pretrage.

Zadnja stvar koja je vrijedno spomena je mogućnost parnice za obje strane. Razlozi ovdje mogu biti vrlo različiti: na primjer, ako je istekao rok trajanja zalog nekretnina, postoje problemi sa dokumentacijom, i tako dalje ..

Collateral zahtjevi

Zaključak ugovor nekretnina kolaterala između pojedinaca - to je uvijek poseban slučaj ugovora hipoteku. Takav dokument je kako bi se osiguralo da se obaveze bilo koje transakcije. Najčešće je to ugovor o kreditu. Ono što je cijeli ovaj program? Najčešće, na ovaj način:

• Dva građanina sklopi ugovor o kreditu nakon prijema jedan od njih sumu novca.
• Dužnik donosi obećanje da će zajmodavcu u obliku nepokretne imovine.
• Na kraju, dug je ili vratiti ili vjerovnik plaća poništiti imovine pod hipotekom.

Ako je u pitanju pravna lica, neophodno je da se udalji od hipoteke "okvire". Ne može biti izvor neke vrste financijskih transakcija, određene vrste imovine, i tako dalje. D. Odmah treba napomenuti da je ugovor nekretnina kolaterala između entiteta uvijek razlikuje koštati samo registraciju države. Dakle, u 2017. pojedinac dati 2 hiljade. Rubalja. Ali pravno subjekta upisa nekretnina kolaterala (država porez) će koštati oko 23 hiljada. Rubalja.

Zahtjevi za založenu imovinu koja fizički, što je gotovo uvijek isti za pravna lica. Postoje sljedeće točke:

• Imovine, koja je pod zalog, daje vjerovniku pravo da dobije povrat duga iz prihoda blagovremeno, koje su formirane od prodaje kolaterala.
• Kaucija se može odobriti i trećeg lica, koje nisu direktno uključene u ugovoru. Međutim, ta osoba mora osigurati ispunjavanje svojih obaveza kao dužnika.
• Posjedovanje i korištenje hipotekom imovine pruža samo dužnik.

Poništiti imovine pod hipotekom

Informacije o sigurnosti nekretnina, iznad, su ukazali na mogućnost hipoteke na poništiti na imovinu pod zalog. Sada stoji da ilustruje situaciju malo detaljnije.

Prva stvar koju vrijedi spomenuti je pravo povjerioca da se oporavi uz pomoć i sudske i vansudske način. U svakom slučaju, razlozi za kažnjavanje u oba slučaja su isti. To uključuje sljedeće situacije:

• Propust od strane dužnika (hipoteke) na svoje obaveze na vrijeme ili nepotpuno ispunjenje svoje obaveze.
• Ako dužnik nije dao obavijest o posjedu predmet zaloga trećih strana (ovo je, na primjer, najam, ili doživotno naslijedila upotrebu, služnosti, itd D.). U principu, ako dužnik nije smetalo da o nečemu važnom zajmodavac sakrio nekom trenutku, zalogoprimac ima pravo da započne proces tužbe.
• Ako dužnik prekršio pravilo korištenja imovine, ona nije poduzela potrebne mjere za njeno očuvanje; Ako postoji rizik od gubitka objekta hipoteke odnosa - to je greška zalogodavac.

Kao što je već spomenuto, zalogoprimca može početi kaznu i ekstra-pravnim sredstvima. Međutim, u ovom slučaju govorimo o nekretninama kolateralna ugovor između pravnih subjekata. Fizičko lice primjenjuju se i na sudovima (po pravilu, okružni sud o lokaciji nekretnina a). Samo u tom slučaju će biti kvalitativno poštuje princip isključivoj nadležnosti sadržana u Zakonu o parničnom postupku Ruske Federacije.

Sudski proces foreclosure

Okružni sud, uzimajući potrebnu dokumentaciju, napraviti odgovarajuću odluku o oporavku imovine pod hipotekom. U ovoj odluci, sljedeće točke treba jasno vidi:

• Iznos koji dužnik mora platiti za njegovim hipotekara.
• Punu identifikaciju nepokretne imovine, daje kauciju, koja naplate (adresu, katastarski broj, područje, stanje registracija sporazuma kolaterala nekretnina, i tako dalje. D.).
• Postupak za realizaciju imovine pod hipotekom.
• Minimalne početne cijene oporavak.
• Liste tehnike i mjere potrebne za očuvanje nepokretne imovine ili za efikasno obavljanje trgovine.

Može li sud da odobri pomilovanje dužnika? Odgovor je da. Produženje može biti najviše godinu dana. U ovom slučaju, zalog ne bi trebalo biti neke veze sa poslovnim aktivnostima dužnika. Tokom odgode hipoteke može ispuniti sve svoje obaveze kao dužnik: za otplatu kredita, kamate i kazne (koja je, uzgred, za period odlaganja će samo akumulirati). Produženje može se odobriti ako je vjerovnik je u finansijskim nevolji ili u slučaju kada jedna od ugovornih strana proglasio stečaj.

Vrijedno kazivanje a glavni razlozi zbog kojih sud može odbiti da se oporavi zalogoprimca. Ovo uključuje sljedećim slučajevima:

• Novčani iznos dospjelih obaveza je manje od pet posto ukupne vrijednosti imovine, daje kauciju.
• Trajanje kašnjenja je manje od tri mjeseca.

I to je ne-sudski proces prinudne naplate? Njegova upotreba je moguća samo u sljedećim slučajevima:

• Stranke sklopio javnobilježničke ugovor nekretnina kolaterala.
• Aktiviranja imovine pod hipotekom daje notara, a ne sudovima.

Nije dozvoljeno bez sudskog procesa prinudne naplate u sljedećim slučajevima:

• vlasnik imovine pod hipotekom je fizičko lice;
• dužnik ne možete naći jedan;
• neke hipoteka ugovore izvršene;
• imovine iz na više hipoteka;
• kolateral je poljoprivredno zemljište;
• kolateral - kulturne baštine.

depozit zemljište

Ruski zakon navodi da apsolutno nikakvu imovinu - bilo da je to kuća, zgrada ili zgrada - treba dati jamstvo samo u vezi sa zemljom. Neophodno je, naravno, za puno vlasništvo nad zemljištem zajmodavca ako je imovina i dalje "teče dalje" od dužnika. U ovom slučaju, postoji pravo na tzv "ograničene upotrebu" zalogodavac zemljišta koje je dato hipotekara usluga (vjerovniku). Ali za ovaj dužnik mora uvjeriti vjerovniku da se u ugovor samo nekoliko parcela.

U takvoj situaciji ne moraju da brinu i stanare: oni će imati punu obim imovinskih prava nakon kompletan transfer imovine pod hipotekom na vjerovniku.

Hipoteka zemljišta

Moramo se konačno okrenuti Federalnog zakona № 102 "Na hipoteku", odnosno njegov deveti poglavlja. Informacije sadržane u ovom računu će vam pomoći da se stvori više koherentan i potpuniju sliku kolaterala odnosa.

Član 62 govori o velikom broju teritorijalnih područja, djeluje kao pravni hipoteke subjekta. Dakle, govorimo posebno o lokacijama u vlasništvu općinskih ili federalne vlasti. Ove oblasti se smatraju predmeti hipoteku pravnih odnosa samo uz odobrenje lokalnih vlasti.

I prilikom odobravanja kredita osiguranih nekretninama nije moguće? Član 63 daje primjer broj parcela koje nisu predmet hipoteke odnose. Je li bilo koje države ili teritorije opštine (sa izuzetkom data u članu 62). Osim toga, objekti hipotekarnih odnosa ne može služiti područja, čija je površina manja od zakonskog minimuma.

Članak 65 regulira mogućnost da se izgradi hipoteke svih vrsta zgrada, objekata ili objekata na terenu se nalazi u zalog. Dakle, dužnik ima pravo da to na zasađene površine on želi, ali samo ako se nije zabranjen sporazum ugovornih. Ali postoji još jedan važan dodatak. Dakle, ako će hipoteke graditi na parceli postavio nešto što će značajno ometati vjerovniku, a drugi će imati pravo da traže promjene u ugovoru o hipoteka.

Getting Pasivni prihod

Već smo ukazali na glavne tačke kada se koristi građani hipotekom svojstva mogu generirati pasivni prihod. Sada stoji ilustraciju takve situacije malo više.

Najpopularnija opcija za dobit od hipoteke je iznajmljivanje. Ali, izuzetno je važno osigurati da rezultirajuća renta u potpunosti pokrije hipoteku, poreze i troškove održavanja. Ne zaboravite da na kraju mora i dalje biti profit. Kako se razviti u takvim uslovima? Ipak, situacija je izuzetno teška. Najbolja opcija je registracija nekretnina. Ovim metodom možete znatno povećati broj investicija; U istom slučaju, profit će se takođe povećati. Ako se troškovi investiranja povećavaju - onda se novac pozajmljuje na hipoteku, kupuje se dodatna imovina. U budućnosti možete povećati veličinu vaših depozita. Problem ovde može biti samo jedan - prilika da se odnesete i "idite predaleko." Dakle, morate kompetentno izračunati sve opcije i rizike. Ipak, šansa da se pokvari, investirajući u nekretnine, u takvim situacijama i dalje je veoma velika. Posebno su loši slučajevi kada se smanjuju troškovi hipotekarnih investicija. U ovom slučaju, dugovi počinju značajno porasti, a opasno je da premašuju vrijednost nekretnina koja se založi.

Kakav zakljucak ovde mozete nacrtati? Rad na sticanju pasivnih prihoda od hipoteke je neverovatno složen i obiman. To može učiniti samo veoma entuzijastičan, veoma disciplinovan i strpljiv.