Dodjela stanova u novogradnji - što je to? Prednosti i mane sticanja novih stambenih objekata po ugovoru o ustupanju

Jedan od najpopularnijih načina ulaganja na tržištu nekretnina - na dodjelu stanova u novim zgradama. Šta je to - razumije ne svi, i često početnik ne želi da nered s njim. Prema statističkim podacima, gotovo petinu sve kuće u izgradnji se prodaje po ovoj šemi. Koje su glavne prednosti i mane ovih transakcija? Ono što kupac je u opasnosti?

Dodjela stanova u novim zgradama: šta je to?

Zadatak - ugovor o prenosu prava vlasništva na treću stranu. Transakcija je moguća do datuma Državne komisije, u kojoj još uvijek ne postoji dokumenti naslov prostorija u zgradi. Investitor koji su kupili kuću u nove zgrade na građevinsku firmu prenosi svoja prava na imovinu druga fizička lica uz naknadu. Tipično, investitor dobija transakcija između 10 do 90% povrata na uloženi novac u novim zgradama. Novog učesnika zajedničke izgradnje i prenose prava i obaveze pred developer.

Dodjelu prava vlasništva na stan u novogradnji može izvesti na dva načina:

• Prema kontroli ugovora (prodavca otplaćuje dug developer i sredstva kupca, transakcija može biti nekoliko puta sprovodi uz jedan aspekt nekretnina);
• Pod predugovor (ne podliježu registraciji, utvrđuje pravo prodavca i kupca za obavljanje transakcija u budućnosti).

Isplatu odvija sporazumno.

Kako prodati stan u zgradi na zadatku: Faze

dodjeli ugovora prolazi kroz četiri faze obrade:

1. Provjera developer dokumentaciju:

• statut društva;
• Ugovor o osnivanju;
• potvrda o registraciji i registrovana u Saveznoj porezne službe;
• dozvola za gradnju;
• izjava projekta;
• dokumentaciju koja potvrđuje sredstva.

2. prodavac obavještava o namjeri da proda imovinu programer, a zatim moraju dobiti suglasnost od njega u pisanom obliku, kao i dokumentaciju koja potvrđuje odsustvo finansijske obaveze prema firmi. Također zahtijevaju ovjerenu suglasnost bračnog druga da proda imovinu, rješavanje kreditne institucije (ako je stambeni kupili na hipoteku), izvod iz registra u životni prostor. Kupac mora dobiti ovjerena suglasnost supružnika i odvesti na banke i ugovora hipoteka za pružanje stambenih kredita (hipotekom).

3. Održavati sama cesije ugovor. Da li je moguće da se programer u realnom ured nekretninama ili advokata.

4. Postoji transfer stanje upisa ugovora u diviziji Rosreestra.

Moguće je zadatak hipotekarnih

Sadašnji ruski zakonodavstvo propisuje da je zadatak hipoteke i apartmani u novogradnji moguće. U tom cilju, prodavac treba da dobije pismenu suglasnost kreditne institucije, kao što prenosi svoje finansijske obaveze prema kupcu u potpunosti. Dakle, kupac se obavezuje da u skladu sa svim uvjetima ugovora o kreditu. U ovoj fazi, morate pažljivo ispitati ugovora hipotekarnih kredita, što je banka ima pravo na promjene na svoju ruku.

poreza

Prema porezni broj, nakon što je došlo do zadatak u stambenoj zgradi, porez od 13% moraju biti plaćeni od strane prodavca. Odbitak se sastoji od iznosa profita - razlika između prihoda i originalni troškova stanovanja. U tom cilju, prodavac je dužan da Odjel Porezne inspekcije deklaracije dostaviti u obliku 3NDFL.

Na primjer, ako je stan kupio za 1000000, a prodaje pod ugovorom za prenos 2000000, iznos poreznog odbitka će iznositi 130.000.

Ukoliko kupac želi dobiti odbitak poreza za kupovinu nekretnina, on mora pitati prodavca potvrdu za plaćanje poreza.

goodies

Oba prodavca i kupca korist nakon što je zadatak je napravljen u stambenoj zgradi. Koje su to prednosti?

Prodavac ostvaruje profit od prodaje. Osim toga, njegova veličina može biti znatno više od iznosa prvobitno uloženo.

Prednosti za kupca:

• Low cost u odnosu sa spreman stanovanja.
• Mogućnost individualnog planiranja.
• Kupljene legalno čist stan.

cons

Unatoč činjenici da je prijenos prava na stan u novogradnji - jedan od najpopularnijih ponuda na tržištu nekretnina, i dalje je rizično. Među glavnim rizicima izdanja:

• Stečajni građevinske kompanije.
• Raskida ugovora zadatka.
• Dual prodaju.
• Prodavac ne obavijesti developer zadatka.

Sada razmislite o ovom boda više detalja.

građevinska firma stečaj

U periodu, računajući od trenutka države registracije PO potpisivanja čin prijenosa kuće u radu, nosioci interesa može prenijeti svoja prava na imovinu. Glavni razlog za zadatak predstavlja kršenje developer standarda kvalitete i ponovljeni odlaganje izgradnje. Tipično, ove okolnosti zbog stečaja developer planiranog.

Će nakon početnog nosioci interesa daje pravo na stanovanje u novoj zgradi, odgovornost pred novi član NZ snosi isključivo developer. Ako investitor krši POS, a ne izvršava svoje obaveze, prestanak ugovora o zadatka nije moguća. Novi nosilaca interesa dolaze parnice već direktno sa developer.

Početni učesnici u izgradnji može biti odgovoran za graditelj ugovora, samo kad se brani sa slobode. Bavi se garancija su izuzetno rijetki.

Raskida ugovora zadatka

Zadatak za kupovinu stana u novogradnji ne bi trebalo da u suprotnosti sa normama postojećeg zakonodavstva i ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji. sporazum zadatak može biti prepoznat kao ništavan u sljedećim situacijama:

• nosioci početni interes nije u skladu sa finansijske obaveze prema programera i banke.
• Ne postoji pisani pristanak koji je dobijen od građevinske kompanije.
• Dobili smo pismenu dozvolu od banke ako kućište kupio uz pomoć kredita.

U prisustvu najmanje jednog od gore navedenih stavki ugovora o zadatka je nevažeća. U skladu sa članom 390 Građanskog zakonika, odgovornost za zaključivanje nevažeći ugovor pada u potpunosti na originalnom učesnik DDU. On je dužan da plati novac prebačen na njega, kao i da plati kamatu i nadoknaditi prevario investitore nekretnina gubitke.

Dual prodaju

U 2011. godini, a rezolucija je usvojena prema kojem POS podliježu obaveznom države registracije. Nažalost, ruski zakonodavstvo u oblasti participativne gradnje je daleko od savršenog. Konkretno, postoji rizik od dvostrukog prodaje na dodjelu stanova u zgradama u izgradnji.

U praksi, često postoje slučajevi u kojima beskrupuloznih prodavača sklopio ugovor sa zadatkom višestrukih klijenata istovremeno. To se događa zbog toga što su preliminarni ugovori o prodaji, registraciju koji Rosreestra nije preduvjet. Vlasništvo pravno priznata za sticalac koji je prvi potpisao ugovor sa prodavcem. Transfer novca prodavatelju treba da budu samo nakon registracije stanje PO.

Trgovac nije obavijestiti programera

Prodavac mora dobiti pismenu saglasnost od programera da proda stan. U suprotnom, novi nosioci interesa trpjeti gubitke koji se odnose na ovaj rizik, uključujući i nemogućnost da se oporavi od gubitka graditelja do otkazivanja pos.

Na primjer, ako je novi nosioci interes u sudovima žele da se oporavi sa izgradnjom kazne za kašnjenje u puštanje u rad, to će biti odbijen.

Osporavanje ugovora na sudu

Odlukom Suda fizičkih i pravnih lica može smatrati pod stečajem ili u stečaju. U ovom slučaju, sve transakcije koje se odnose na pitanje kupovine i kupovinu nepokretne imovine se priznaju prazninu u dva slučaja:

• Kada je navedeno u ugovoru o prodaji namjerno potcenjeni cijenu.
• Transakcija ostvaren je u manje od 12 mjeseci prije početka suđenja o stečaju.

U sudskoj praksi, postoje slučajevi kada isti prostor se prodaje pod nekoliko puta dodjeli ugovora. Nakon toga, izgradnja novog učesnika plaća za kupljenu imovinu. nosioci početni interes pokreće postupak stečaja, a transakcija je ukinuta. Dakle, novi vlasnicima kapitala nije samo bez prestižnu stanovanja, ali bez novca potrošeno na stan.

zadatak jednog centra

U Sankt Peterburgu i Leningrad regija tu je specijalizovana agencija - zadatka United Center. Stanova u zgradi atraktivnija potencijalnim kupcima, a ne drugi domova. Osim toga, zadatak - proces, a složen i dugotrajan koji zahtijeva precizno poznavanje zakonodavstva.

stručnjaci Centra imaju veliko iskustvo u transakcijama ugovora cesije. Agencija je također ima svoju bazu podataka dokazanih svojstava koja gotovo garantuje pravnu čistoću transakcija.

Jedan od najvažnijih rizičnih, ali najpristupačniji oblik sticanja nekretnine - dodjelu stanova u novim zgradama. Kakav dogovor? Pod zadatak se odnosi na prijenos upisa imovinskih prava iz učesnika zajedničke izgradnje trećoj strani. Ova vrsta transakcija ima neosporne prednosti, ali mnoge nedostatke. Da bi se izbjegli problemi sa nekretninama u budućnosti, treba povjeriti podrška transakcija kvalificiranih pravnika. U Rusiji postoji samo jedna specijalizovana agencija zadužena za takve poslove - United Center zadataka.