Komparativni pristup. Metode za određivanje vrijednosti nekretnina

U svijetu praksi u području procjene nekretnina rad koristi tri pristupa:

• komparativne ili tržištu;
• skupo;
• profitabilna.

Izbor metode ovisi o objektu evaluacije i stvarnoj situaciji, koja je razvila oko određenu vrstu nekretnina. Međutim, najpouzdaniji metod se i dalje smatra komparativni pristup u određivanju procijenjene vrijednosti.

Osnovni principi komparativne evaluacije

Komparativni pristup - skup tehnika za utvrđivanje tržišne vrijednosti imovine. Procjenjuje se imovina u odnosu na slične objekte.

Osnovu procjene zasniva na sljedećim načelima:

• Ponude i potražnje. Ova dva pokazatelja su neraskidivo povezani, ograničen broj prijedloga postavlja specifične potražnje, i obrnuto, više ponude, manje potražnje.
• Zamjena. Ni kupac ne plati veću cijenu ako je imovina sa sličnim svojstvima vrijedi manje.

Koncept tržišne vrijednosti je gotovo identičan koncept ravnoteže cijenu. Ravnotežna cijena - je skup kvantitativnih karakteristika i faktora cijene koji određuju ponuda i potražnja za projekt, što je u odnosu.

Glavni kriteriji za odabir uporedivih za utvrđivanje vrijednosti nekretnina

Elementi koji se uzimaju u obzir u komparativnu analizu, veliki broj, a njihova kombinacija je gotovo jednako beskonačnosti. Stoga, kada se analizira ograničena na određeni broj faktora koji imaju direktan utjecaj na cijene.

u odnosu elemenata. kao pravo

Bilo koja opterećenja ili ropstvo dovesti do smanjenja troškova procijenjenog objekta. To jest, svako ograničenje prava vlasništva - je smanjiti cijene. Ako je objekat se procjenjuje u odnosu na sličnim objektima nema nedostatke, cijena, naprotiv, povećava.

Za dostupnost zemljišta služnosti - nije samo korak-down faktor. U procjeni vrijednosti je vrlo važno, prenosi vlasništvo nad zemljištem ili pravo zakupa, trajno korištenje. Zadnja dva pravila primjenjuju na smanjenje faktora. To je vrlo važno, da li zemljište ima određena ograničenja dalje nositi s tim.

uslovima prodaje

Takvi uvjeti su uzeti u obzir, ukoliko se procijeni predmet zaista ima odlike prodaje.

Snižavanju faktori uključuju stečaj, to jest, prodavac u žurbi da napravi kupovinu i prodaju transakcije, od vremena ekspozicije objekta tržišta nekretnina je sigurno smanjen u odnosu na slične objekte.

Procjenu značajan utjecaj a u vezi komunikacije, partnerstva, ali za procjenu tih rizika je teško.

Ako se kupac i prodavac su povezani zakup odnosa, a planirano je da se zaključi ugovor o kupoprodaji između njih, kako bi se uštedjeti na plaćanje poreza, naravno, procijenjeni trošak će biti niska. Motivacija u ovom slučaju, jedan - kao strane u transakciji su povezane drugih ne-tržišnih odnosa, dakle, prodavac zapravo daje kupcu. Takva situacija, da li će transakcija biti na uslovima opciju.

Da bi se povećala procijenjene vrijednosti stambenih nekretnina može donijeti mogućnost primanja državnih subvencija za razvoj infrastrukture. Veličina navodnog preferencijalnog kreditiranja određuje iz razlike između subvencioniranih i kreditnog tržišta.

tržišnim uvjetima

Na minus strani mogu se koristiti ako postoji značajna razlika između tržišne cijene za slične nekretnine i stručnjaka.

Mijenja funkcionalnost se može uzeti u obzir prilikom ocjenjivanja, kao i utjecaj na ponudu i potražnju.

Site lokacija nekretnine

Fizički faktori (za zemljište)

Komparativni pristup u vrednovanju zemljišta podrazumijeva skup karakteristika imovine objekta:

• veličine;
• oblike;
• geologije;
• topografija;
• nivo pripremljenosti, odnosno da li očisti zemljište vegetacije, da li su ispao nepravilnosti;
• kvaliteta pokazatelji zemljišta.

Najzapaženiji je prisustvo ili odsustvo brda ili kosina, stijena ili kanale. Značajno je, neki nosivost zemlje, svoju snagu, prisustvo podzemnih voda. To je vrlo važno, ako postoji informacija o mogućoj pojavi minerala. Ako je informacija potvrđena, zemlja će se tražiti da imaju teret u budućnosti.

Opšte karakteristike objekta koji se ocjenjivati

Tržište odnosu pristup - proučavanje karakteristika koje povećavaju troškove objekata. Oni uključuju:

• veličine zgrade ili prostorije;
• Visokim zgradama;
• i područje prisustvo pomoćnih objekata;
• visina stropa.

Važan je materijal od kojeg izgrađena zgrada, modernije i pouzdaniji je, što je veća vrijednost imovine. Posljednje, ali ne najmanje troškova i cjelokupni izgled zgrade, prisustvo popravke i jednostavan ulazak. Ako je ulaz iz dvorišta, to će biti korak-down faktor.

Nedostatak održavanje - to je prilika da se izmjene i dopune izvještaja o procjeni. Ovaj proračun je napravljen na vrijednosti troškove popravka ili obnove rada, uzimajući u obzir koristi izvedene iz ulaganja zaposleni u izgradnji ili popravku.

ekonomske sile

Komparativni pristup u nekretnine - to je, uzimajući u obzir moguće uštede u energetskim resursima tokom rada. Stalno povećanje troškova komunalnih čini ljude stalno misle o uštedi i korištenje alternativnih izvora energije.

Konkretno, ovaj faktor je važno, ako je kupio objekat za dalje zakup. Što je veći omjer prihoda na troškove, koji će se koristiti za rad objekta ili sobu, manje veličine povrat kapitala u neto prihod od najma nekretnina.

Ova kategorija se odnosi na mjerenje prisustvo ili odsustvo metara, događaji gubitak topline se održavaju da li da se smanji.

drugih pokazatelja

Evaluacija uključuje razmatranje prisustvo ili odsustvo elemenata usluga. Najjednostavniji primjer - ako postoji lift u kući ili ne. Prisustvo potpuno ili djelimično odsustvo komunikacije, više povezani sa lokalnom sistemu. Ako previše nedostataka, korekcija se vrši prema dolje. Procjena nekretnina se održava i dalje za razne pokazatelja.

Faze naselja

Svi izračuni se temelje na komparativni pristup otvorenog izvor informacija o izvršenoj nedavno sa sličnim transakcijama nekretnina.

evaluacija korake:

1. Studija sličnih prijedloga u određeni segment nekretnina, prepoznavanje uporedivih koji su nedavno prodao.
2. Prikupljeni podaci se analiziraju pojedinačno i svaki kazne u odnosu na procijenjene nepokretne imovine.
3. karakteristike izolacije cijene, izmjene i dopune izvještaj evaluacije.

Pomirenje prilagoditi cijene i procjena konačne vrijednosti komparativni pristup.

Prednosti komparativni pristup

Prije svega, metoda omogućava da se odražavaju mišljenje samo tipičnih kupaca i prodavaca.

Vrednovanje se ogleda u tekućim cijenama, uzimajući u obzir promjene u financijskim uvjetima, pa čak i inflacija. Evaluacija se uvijek statički uzemljen.

Za procjenu posebnu imovinu, nije potrebno da nauče sve na tržištu nekretnina, ali samo slične objekte. Tehnika je vrlo jednostavan, uz pouzdane rezultate.

... i mane

• To je prilično teško utvrditi stvarne cijene.
• Potpune zavisnosti od aktivnosti i stabilnost na tržištu nekretnina.
• Složenost harmonizacije podataka, gdje slične objekte znatno razlikuju u pogledu prodaje.

u zaključku

Suština komparativni pristup u procjeni nekretnina razumiju i kupca i prodavca. Ova tehnika omogućava strankama da istražuju tržište nekretnina i pobrinite se da oni nisu izgubili. Procjene može se zasnivati na već završene transakcije ili nudi i druge prodavača. U svakom slučaju, komparativna metoda - sistematizaciju i upoređivanje podataka sličnih osobina. Glavna stvar da je izbor slične stvari za usporedbu uzeo u obzir posebne ili neuobičajene faktora, kao što je opasnost od kolaterala oduzimanja, promjene u zakonima i propisima na lokalnom nivou, ili nepoštovanja ugovora o kreditu, prisustvo elemenata prisile.